Santiago, veintiocho de enero de dos mil diez.
Vistos:
En estos autos Rol Nº 2022-2004 sobre procedimiento sumario seguido ante el Primer Juzgado Civil de Santiago, caratulados “Inmobiliaria Ferland Ltda. con Sur Distribución S.A.”, don Eduardo Tapia Elorza y don Juan Carlos Tapia Elorza, abogados, en representación de inmobiliaria Ferland Limitada, deducen demanda en juicio sumario de arrendamiento en contra de Sur Distribución S.A. representada por Máximo José Cabrera González para que se declare: 1.- que la demandada debe pagar a inmobiliaria Ferland Limitada las diferencias de rentas de arrendamiento producidas entre el mes de abril de 1999 y marzo de 2004, las que ascienden a la suma de $ 38.992.077; 2.- que las sumas adeudadas deberán pagarse con la reajustabilidad de la unidad de fomento entre la fecha en que debieron realizarse los pagos y aquella en que efectivamente se hagan, con costas.
Mediante sentencia de treinta y uno de mayo de dos mil cuatro, escrita a fojas 96, la jueza titular del referido tribunal rechazó la demanda.
Apelado el aludido fallo por el actor, una Sala de la Corte de Apelaciones de Concepción, lo revocó y acogió la demanda declarando que el demandado deberá pagarle la suma de $ 38.992.077, por co ncepto de diferencias de rentas de arrendamiento, con la reajustabilidad establecida en el artículo 21 de la ley 18101.
En su contra la demandada ha deducido recurso de casación en el fondo.
Se trajeron los autos en relación.
Considerando:
PRIMERO: Que en el recurso de nulidad sustancial se denuncia infracción de los artículos 1545 del Código Civil en relación con los artículos 1437, 1443, 1445 Nº 2 y 1564 inciso 3° del mismo estatuto jurídico; y artículo 103 del Código de Comercio.
Se sostiene por el recurrente que los jueces del grado determinaron como hecho que entre los meses de julio de 1997 y marzo de 1999, el demandado pagó rentas reajustadas en un monto superior al IPC del trimestre respectivo, pero inferior al 8% anual y, ya a partir del periodo abril de 1999 y hasta marzo de 2004, el monto del reajuste ni siquiera alcanzó al IPC habido en el trimestre correspondiente, puesto que la renta se reajustó en un porcentaje inferior.
Indica que sobre la base de esa conclusión de hecho, al extraer la conclusión de derecho vulneró los artículos 1545, 1445 Nº 2 y 1437 del código sustantivo.
A su juicio, los sentenciadores pasaron por alto que en el derecho de los contratos, el consentimiento de las partes contratantes puede ser manifestado no solo en forma expresa sino también tácita, derivada de conductas que importan la aceptación por parte del destinatario de una oferta expresada por una de ellas, idea que se encuentra recogida en el artículo 103 del Código de Comercio.
Refiere que conforme lo dispone el artículo 1443 del Código Civil, los contratos consensuales se perfeccionan con el consentimiento de las partes contratantes y el contrato de arriendo reviste el carácter de consensual.
De este modo, expresa que la voluntad modificatoria del contrato de arrendamiento puede ser expresada por los contratantes no solamente de un modo expreso, sino que, también, a través de simples conductas desplegadas por los contratantes, llevadas a cabo a través de la ejecución de los contratos.
Esas conductas, dice el recurso, pueden dar lugar a la formación de un nuevo consentimiento que importe una modificación al estatuto contractual que las partes quisieron otorgarse en su día.
Asevera que en el contrato de marras n os encontramos, en lo tocante a la reajustabilidad de la renta pactada, frente a una cláusula de estabilización o ajuste de valor de renta, por lo que en este preciso aspecto del estatuto contractual, llegado que fuere el periodo en que fuere necesario determinar el reajuste- al cabo de tres meses y en el mes decimotercero, las partes se encontraron en el imperativo de ajustar la cuantía de la renta. Sin embargo, los jueces al acoger la demanda han desconocido la clara manifestación tácita de la voluntad de las partes en orden a modificar el contrato, lesionando los artículos 1545 y 1564, inciso final, del Código Civil, que preceptúa que pueden interpretarse las cláusulas de un contrato por la aplicación práctica que hayan hecho de ellas ambas partes o una de ellas con la aprobación de la otra.
SEGUNDO: Que, previo al análisis de los argumentos del Recurso, es menester consignar los siguientes antecedentes del proceso:
Que don Eduardo Tapia Elorza y don Juan Carlos Tapia Elorza, abogados, en representación de inmobiliaria Ferland Limitada, deducen demanda en juicio sumario de arrendamiento en contra de Sur Distribución S.A. representada por Máximo José Cabrera González.
Sostienen que su representada dio en arrendamiento a Sur Distribución S.A. el inmueble ubicado en calle Barros Arana esquina Castellón de la ciudad de Concepción, para destinarlo a local comercial de giro farmacia y perfumería y que la renta se pactó en $ 3.000.000 mensuales, pagaderos por anticipado mediante depósitos en la cuenta corriente Nº 0744383-005 del Banco Citibank, dentro de los primeros cinco días del mes calendario, reajustándose al cuarto mes según variación del IPC del trimestre y así sucesivamente cada tres meses, y si en algún mes el índice fuere negativo, se nivelará a cero por ese mes. Si el IPC de cada 12 meses, a contar del inicio del contrato, fuere inferior a 8% la renta del 13° mes se nivelará automáticamente, reajustándose extraordinariamente en la diferencia que exista entre el IPC real a los 12 meses anteriores y el 8% señalado. El contrato comenzó a regir el 17 de junio de 1996 y terminará el 17 de mayo de 2006.
Afirma que la arrendataria no ha pagado íntegramente las rentas conforme al contrato, sino cantidades inferiores, debido a que no ha considerado los reajustes de r enta según lo estipulado, estas diferencias datan desde el año 1997. En consecuencia, dice que mes a mes se han ido produciendo diferencias de rentas que se encuentran impagas.
Las que se demandan son aquellas diferencias a partir del mes de abril de 1999 por haber prescrito el cobro de las anteriores, las que suman la cantidad de $ 38.992.077, que deberán pagarse con la reajustabilidad de la UF entre la fecha en que debieron ser pagadas y la de pago efectivo, conforme lo dispone el art 21 de la ley 18101.
La parte demandada se opuso a la acción alegando, en síntesis, que por escritura pública de 18 de junio de 1996, la demandada dio en arrendamiento a Sur Distribución, hoy Salcobrand S.A., el inmueble antes singularizado desde el mes de junio de 1996 al 17 de mayo del año 2006. Reconoce que la renta se fijó en $ 3.000.000 con los reajustes que se indican en el contrato y que su parte pagó durante toda la vigencia del contrato en tiempo y forma la renta de arrendamiento, mediante depósito en la cuenta corriente determinada al efecto, sin recibir nunca un reclamo por parte de la sociedad arrendadora.
En el hecho, dice, ha operado una modificación tácita del contrato respecto del monto de la renta de arrendamiento y así lo reconoce el actor expresamente, quien desde el año 1997 ha recibido las sumas reajustadas trimestralmente de acuerdo al IPC, por concepto de rentas de arrendamiento, sin que la arrendadora haya solicitado la terminación ipso facto del contrato tal como lo señala la cláusula 9 letra a), y sin que hubiere estimado que existía un incumplimiento del contrato al no pagarse las sumas que actualmente se están demandando.
Considera que ha habido una modificación contractual tácita al contrato de arrendamiento, que ha respondido más a la conducta de ambas partes que a lo expresado por ellas en el contrato. Cita el artículo 1560 del Código Civil y señala que en el caso de autos la sociedad demandante decidió persistir con el contrato de arrendamiento aceptando su modificación tácita, al no demandar- pudiendo hacerlo la terminación del mismo, en el lapso de 6 años.
TERCERO: Que, al no haberse denunciado infracción a las normas que gobiernan la prueba, corresponde consignar los hechos de relevancia jurídica establecidos por los jueces del grado los que resultan inamovibles para este Tribunal de casación:
a) Por escritura pública de 18 de junio de 1996, las partes celebraron un contrato de arrendamiento sobre un local comercial, y convinieron que la renta mensual sería de $ 3.000.000 pagadera por anticipado en la cuenta corriente del CitiBank del arrendador, la que se reajustaría al cuarto mes en la variación del Índice de Precios al Consumidor del trimestre y así sucesivamente, y si en algún mes dicho factor fuera negativo se nivelará a cero. Se pactó que si el IPC de cada doce meses, a contar del inicio del contrato, fuere inferior a 8%, la renta del treceavo mes se reajustará automáticamente en la diferencia que resulte entre el IPC de los doce meses anteriores y el 8% convenido.
b) No se encuentran controvertidos los pagos y montos de las rentas efectuados por el demandado.
c) La diferencia entre el valor de las rentas con sus reajustes de acuerdo al IPC, sin considerar el 8% anual, y las rentas pagadas, es de $ 11.047.794 a favor de la arrendadora, y aplicando la reajustabilidad del 8% es de $ 56.334.007.
d) El reajuste de las rentas fue determinado arbitrariamente por el demandado; hasta marzo de 1999 si bien el reajuste fue superior al porcentaje de variación del IPC, fue inferior al reajuste del 8% anual, y desde abril de 1999 ni siquiera alcanzó al porcentaje de variación del IPC en los trimestres correspondientes.
e) Las rentas de arrendamiento de cada período fueron pagadas por el demandado y recibidas sin protestas por el demandante.
f) No se acreditó una modificación al contrato de arrendamiento.
CUARTO: Que los hechos consignados precedentemente, llevaron a los jueces del grado a concluir que si bien la arrendadora recibió las rentas pagadas por el arrendatario sin protesta, ello no ha podido significar ni producir como consecuencia una modificación del contrato respecto del monto de las rentas allí convenidas.
Sostienen los sentenciadores que una regla interpretativa (artículo 1564 inciso tercero del Código Civil) prescribe que las cláusulas de un contrato podrán interpretarse por la aplicación práctica que hayan hecho de ellas ambas partes, o una de las partes con aprobación de la otra, pero tal regla sólo puede tener cabida cuando la cláusula del contrato se presta para más de una interpretación o inteligencia, pero no cuando el sentido de ellas es claro y no admite una segunda lectura, como ocurre con los reajustes de la renta convenidos por las parte, en que es prístina la forma en que ellos deben calcularse.
Por la otra, añaden que mal puede hablarse de la aplicación práctica de las cláusulas del contrato de arrendamiento si se considera que la renta fue objeto de reajustes caprichosos por la parte demandada, de modo que es imposible determinar cuál fue el sistema de cálculo del reajuste que utilizó.
Concluyen los sentenciadores que ha habido un incumplimiento imperfecto de las obligaciones de la arrendataria, incurriendo de esta manera en violación de la regla del artículo 1545 del Código Civil sobre el efecto vinculante de los contratos, de suerte que sólo cabe acoger la demanda, en relación a la suma que en ella se señaló.
QUINTO: Que, en lo atinente a la supuesta vulneración de los artículos 1545 y 1564 del Código Civil, es menester consignar que la determinación de la voluntad e intención de los contratantes, esto es la interpretación de un contrato -en general- constituye un hecho de la causa, dado que los jueces del fondo lo fijan como fruto de la valoración de las probanzas rendidas, y por ende, en cuanto a tal, no es susceptible de alterarse por la vía del recurso de casación en el fondo y, por el contrario debe mantenerse inamovible cuando no hay una vulneración de las normas reguladoras de la interpretación de los contratos, debiendo considerarse además que mientras no se afecte con ello el verdadero sentido y alcance de los mismas, no es un asunto susceptible de ser revisado por esta vía.
SEXTO: Que, atendido lo precedentemente anotado, no puede prosperar el recurso de casación en el fondo por cuanto, a través de sus argumentos se pretende que esta Corte sancione jurídicamente un hecho que no ha sido establecido por los sentenciadores. En efecto, la recurrente afirma, que de haber interpretado la relación jurídica de las partes desde el prisma de la aplicación práctica, siguiendo las reglas sobre interpretación de los contratos, se habría rechazado la demanda, toda vez que dicha aplicación práctica resulta concluyente para determinar que el contrato se modificó a través de simples conductas desplegada s por los contratantes, en especial por el arrendador que nunca impugnó el monto de la renta que mes a mes se le cancelaba.
De esta forma, resulta de toda evidencia que los planteamientos del recurso están condicionados a que se acepte su manera de entender e interpretar las estipulaciones contractuales, lo que importa exigir de este tribunal de casación un nuevo análisis sobre la manera de ejecutar el contrato y la prueba rendida sobre el particular para concluir que la ejecución practica del mismo, vino a sustituir las cláusulas sobre reajustes contempladas en la escritura pública de dieciocho de junio de 1996, con lo cual, el monto de las rentas de arriendo pagadas por la demandadas correspondía a la aplicación práctica que las partes dieron al contrato, lo cual, como se indicó en el considerando precedente, es ajeno al control de esta Corte por lo que este capítulo del recurso no puede prosperar.
SÉPTIMO: Que, de este modo, al determinarse por los jueces del fondo los supuestos fácticos que han sido reproducidos en el considerando tercero, especialmente, haberse establecido que no se ha producido una modificación del contrato respecto del monto de las rentas allí convenidas, se puede advertir que los restantes argumentos del recurso de casación en el fondo contrarían los hechos tal como fueron estatuidos por los sentenciadores, lo que impone su rechazo.
OCTAVO: Que en razón de lo que se ha consignado y razonado precedentemente, y no apareciendo que la sentencia recurrida hubiere incurrido en las infracciones denunciadas, debe desestimarse el recurso de casación en el fondo en estudio.
Por estas consideraciones y lo dispuesto en los artículo 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza, con costas, el recurso de casación en el fondo interpuesto en lo principal de fojas 120, por el abogado señor Carlos Álvarez Cid, en representación de la demandada, en contra de la sentencia de diecisiete de septiembre de dos mil ocho, escrita a fojas 116.
Redacción a cargo del ministro señor Guillermo Silva G.
Nº 7226-08.-
Pronunciado por la Primera Sala de esta Excma. Corte Suprema integrada por los Ministros Sra. Margarita Herreros Martínez, Sr. Juan Araya Elizalde, Sr. Pedro Pierry Arrau, Sr. Guillermo Silva Gundelach y el Abogado Integrante Sr. Domingo Hérnandez Emparanza. No firman los Ministros Sra. Herreros y Sr. Araya, no obstante haber estado en la vista y acuerdo de la causa, por estar con licencia médica la primera y con permiso el segundo. Santiago, 28 de enero de 2.010.
Autoriza la Secretaria Subrogante de la Corte Suprema Sra. Carola Herrera Brümmer.
En Santiago, a veintiocho de enero de dos mil diez, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.
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