Santiago, veintiocho de enero de dos mil diez.
VISTOS:
En estos autos Rol Nº 9762-2004.- del Décimo Juzgado Civil de Santiago sobre juicio sumario de precario, caratulados “Inmobiliaria El Olivar Limitada con Mella Ramírez, Sandra Jimena”, por sentencia de cinco de septiembre de dos mil cinco, escrita a fojas 73, la señora Juez Titular del referido tribunal acogió con costas la demanda interpuesta. Apelado este fallo por la parte demandada, una de las Salas de la Corte de Apelaciones de Santiago, en sentencia de veintinueve de julio de dos mil ocho, que se lee a fojas 93, lo revocó y declaró en su lugar que la demanda queda rechazada.
En contra de esta última decisión la parte demandante ha deducido recurso de casación en el fondo.
Se ordenó traer los autos en relación.
CONSIDERANDO:
PRIMERO: Que en el recurso de casación en el fondo se denuncian infringidos los artículos 1698, 1699, 1700, 1701, 1713, 1801 y 2195 inciso 2° del Código Civil, en relación a los artículos 341 y 342 del Código de Procedimiento Civil.
Argumenta la recurrente que se contravienen las normas reguladoras de la prueba invocadas, al haberse otorgado el valor de plena prueba a una escritura pública que jamás llegó a ser tal, toda vez que fue dejada sin efecto por la falta de firma del representante de la empresa que financiaría a la compradora. El efecto esencial de toda escritura pública, se expone en el recurso, es efectuar declaraciones de voluntad capaces de producir efectos jurídicos y si un instrumento público queda sin efecto por inasistencia de uno de los otorgantes, como ocurrió en la especie, no vale como expresión del contrato que se pretendió celebrar, es decir, no vale como compraventa, e incluso más, esta escritura debe considerarse privada o carente de los elementos y caracteres que son condición necesaria y esencial para la autenticidad de la misma. En consecuencia, concluye la recurrente, el fallo no podía dar valor probatorio a un contrato que fue dejado sin efecto para tener por acreditada la existencia de un título que habilitaría a la demandada para ocupar el inmueble y ello por la sencilla razón de que necesariamente el contrato de compraventa debe ser otorgado por una clase específica de instrumento que en el caso de autos no existió.
Ahora bien, sigue el recurso, la demandante suscribió las declaraciones que en el contrato se contenían bajo la condición que ese documento llegaría a convertirse en escritura pública, ya que ello era la prueba que la compañía hipotecaria concurría a financiar la operación y, por ende, el precio de la compraventa sería entregado al notario para su liberación una vez que se verificara la inscripción del título en el Conservador de Bienes Raíces. En definitiva, añade la recurrente, la comparecencia y suscripción por parte de la compañía hipotecaria no llegó a materializarse, lo que significó que el precio de la compraventa jamás podría haberse pagado, ya que la compradora carecía de financiamiento y, de esta manera, la intención de la actora de vender y ceder este inmueble, así como su entrega a la demandada, quedaron sin efecto, puesto que ellas estaban obviamente supeditadas a pago del total del precio convenido.
Por otra parte, finaliza el recurso, el fallo también infringe las normas relativas al precario, por cuanto en la especie quedó demostrado que la actora es dueña del bien raíz y que la tenencia de la demandada carece de cualquier antecedente jurídico que la justifique y que sólo se debe a la ignorancia o mera tolerancia de la demandante.
SEGUNDO: Que el fallo objeto del recurso establece que la actora ha acreditado que el bien materia del juicio, consistente en el departamento Nº 32 y la bodega Nº 9 del Edificio B de la calle Santos Dumont Nº 29, comuna de Recoleta, es de su propiedad y que la demandada efectivamente lo ocupa.
Sin embargo, razonan los sentenciadores, la referida ocupación no ha sido por mera tolerancia o ignorancia de la demandante, sino en virtud de un contrato de compraventa suscrito ante notario público, en el que consta que la demandada hizo entrega de parte del precio al contado y que se le hizo entrega del inmueble. No obstante ello, agregan, dicha escritura pública fue dejada sin efecto por el notario en atención a la falta de suscripción por parte de un mandatario.
A pesar que el referido documento, sostienen los jueces, a la luz de lo dispuesto en el artículo 1699 del Código Civil no reviste el carácter de instrumento público por no cumplir con la autorización del ministro de fe correspondiente, resulta que por haber concurrido ambas partes a su otorgamiento, las declaraciones vertidas en dicho acto deben necesariamente ser tomadas en consideración, máxime cuando de ellas se desprende que la propiedad cuya restitución se solicita ha sido ocupada en virtud de un contrato cuya validez debe ser discutida en un juicio de lato conocimiento y no en un procedimiento sumario como el presente.
Por lo razonado anteriormente, termina el fallo, se desprende que no concurren los requisitos necesarios para la procedencia de la acción de precario, puesto que aunque la actora ha demostrado su dominio sobre el bien raíz, no aparece justificado legalmente que la demandada sea una simple tenedora de éste, ni menos que lo tenga por ignorancia o mera tolerancia del dueño, lo que conduce necesariamente a desestimar la demanda deducida.
TERCERO: Que de manera uniforme esta Corte Suprema ha sostenido que los presupuestos de hecho de la acción de precario del inciso 2º del artículo 2195 del Código Civil son, en primer término, que la parte demandante sea dueña del bien cuya restitución solicita; en segundo lugar, que el demandado ocupe dicho bien; y finalmente, que esa ocupación lo sea sin previo contrato o por ignorancia o mera tolerancia de su dueño.
Pues bien, la carga de la prueba de las dos primeras exigencias corresponde siempre al actor, pero una vez que acredita que es propietario del bien y que éste es ocupado por el demandado, es sobre este último en quien recae el peso de probar que esa ocupación está justificada por un título o contrato.
CUARTO: Que, como se dijo más arriba, en el caso de autos los magistrados de la instancia establecieron como hechos de la causa que la sociedad demandante es dueña del inmueble cuya restitución pretende y que la demandada se encuentra actualmente ocupándolo. En razón de lo anterior, deben tenerse por probados, por quien legalmente tenía la carga de hacerlo, los dos primeros presupuestos de procedencia de la acción deducida.
Por consiguiente, tocaba a la parte demandada demostrar que esa ocupación encuentra sustento en un título oponible a la propietaria, de forma tal que la ley la ponga en situación de tener que respetarla. Para los magistrados ese título lo constituyen las declaraciones vertidas por las partes en el proyecto de escritura pública de compraventa de 13 de junio de 2002 y, por ende, corresponde dilucidar si la sentencia impugnada aplicó correctamente el derecho en la obtención de la conclusión anterior, estimando que los demandados no ocupan el predio por ignorancia o mera tolerancia de su propietaria.
QUINTO: Que, al efecto, resulta pertinente tener en especial consideración las palabras de que, sobre este punto, se sirve la ley en la norma citada en el primer párrafo del fundamento tercero de este fallo. Señala el precepto, en lo que interesa, que constituye también precario la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato.
Ahora bien, la expresión contrato ha sido definida por el legislador en el artículo 1438 del Código Civil, como el acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Si bien este es el concepto legal, la expresión que utiliza el inciso 2º del artículo 2195 citado se ha entendido en términos más amplios, en el sentido que la tenencia de la cosa ajena, para que no se entienda precario, debe al menos sustentarse en un título al que la ley le reconozca la virtud de justificarla, aún cuando no sea de origen convencional o contractual.
Lo relevante, no obstante lo antes expuesto, es que ese título resulte oponible al propietario, de forma tal que la misma ley lo ponga en situación de tener que respetarlo y, como consecuencia de lo anterior, de tolerar o aceptar la ocupación de una cosa de que es dueño por otra persona distinta que puede eventualmente no tener sobre aquélla ese derecho real.
SEXTO: Que, en el caso de autos, si bien los sentenciadores no afirman explícitamente cuál es el título que legitima la tenencia del predio por parte de la demandada, aluden, como se dijo, a las declaraciones contenidas en el proyecto de escritura pública de 13 de junio de 2002, en virtud del cual la actora pretendió vender a la demandada el bien cuya restitución pretende.
Ahora bien, este documento -como reconocen los magistrados- no puede ser considerado como instrumento público, en los términos que lo define el artículo 1699 del Código Civil, ni, por lo mismo, puede asignársele el mérito probatorio que prescriben los artículos 1700, 1701, 1706 y 1707 del mismo cuerpo legal. Por lo tanto, ese proyecto de escritura, en esas condiciones, no constituye un título jurídicamente eficaz para justificar el vínculo entre demandada y bien.
En este contexto, el “título” mencionado en el primer párrafo de este fundamento e invocado en el fallo objeto del recurso, no reúne las características a que se ha hecho mención en los motivos cuarto y quinto precedentes, por cuanto el ordenamiento no le reconoce la virtud de vincular jurídicamente a la tenedora con el predio o con la dueña de éste, de forma tal de situar a esta última en posición de tener que respetar esa tenencia. De esta forma, no cabe sino concluir que esa ocupación del inmueble materia del litigio por la demandada se explica únicamente por la ignorancia o mera tolerancia de su propietaria, la que empezó desde el momento mismo en que el Notario no autorizó la aludida escritura de 13 de junio de 2002.
SÉPTIMO: Que de lo razonado en los fundamentos que anteceden se desprende que la sentencia impugnada ha incurrido en uno de los errores de derecho que se le atribuye por la vía de la casación de fondo, consistente en la infracción del inciso 2° del artículo 2195 del Código Civil, razón por la cual el recurso deducido por la sociedad demandante debe ser acogido.
Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en las normas legales citadas y en los artículos 764, 765, 767 y 805 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandante en lo principal de la presentación de fojas 99, contra la sentencia de veintinueve de julio de dos mil ocho, escrita a fojas 93, la que se invalida y se reemplaza por la que se dicta acto continuo, sin nueva vista, pero separadamente.
Acordada contra el voto de las Ministras señoras Herreros y Maggi, quienes fueron de parecer de rechazar el recurso interpuesto, teniendo para ello en consideración los siguientes fundamentos:
1°.- Que lo que para la ley constituye también precario, conforme al inciso 2° del artículo 2195 del Código Civil, es una simple situación de hecho, con absoluta ausencia de todo vínculo jurídico entre dueño y tenedor de la cosa, esto es, una tenencia meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada; sin fundamento, apoyo o título jurídicamente relevante.
Por consiguiente, lo pedido en la acción de precario, esto es, la restitución o devolución de una cosa mueble o raíz, encuentra su justificación en la carencia absoluta de nexo jurídico entre quien tiene u ocupa esa cosa y el dueño de ella o entre aquél y la cosa misma. Es por ello que, existiendo indicios respecto de algún vínculo que pueda relacionar al verdadero dueño con el que detenta la cosa o a este último con la especie cuya restitución se pretende, no puede afirmarse que se esté en presencia de un precario.
2°.- Que en la situación de autos, a juicio de las disidentes, no puede en caso alguno entenderse que existe ignorancia o mera tolerancia de la sociedad demandante ,desde que voluntariamente hizo entrega a la demandada del bien cuya restitución ahora reclama y recibió dinero a título de precio por él. Esta actividad, que supone un acuerdo de voluntades entre los involucrados en aquella operación, no puede ser desconocida y constituye el título que justifica la ocupación que actualmente detenta la persona contra la cual se dirigió la acción de precario.
3°.- Que en tales condiciones, no se configuran, en concepto de quienes disienten, los presupuestos de hecho de la acción de precario, de manera tal que no se han cometido por los jueces de la instancia los errores de derecho que se les atribuye en el recurso de casación en el fondo, imponiéndose por tanto su rechazo.
Regístrese.
Redacción a cargo del Ministro señor Juica.
Nº 6324-08.-.
Pronunciado por la Primera Sala de esta Excma. Corte Suprema integrada por los Ministros Sr. Milton Juica Arancibia, Sr. Sergio Muñoz Gajardo, Sra. Margarita Herreros Martínez, Sr. Juan Araya Elizalde y Sra. Rosa María Maggi Ducommun. No firman los Ministros Sra. Herreros y Sr. Araya, no obstante haber estado en la vista y acuerdo de la causa, por estar con licencia médica la primera y con permiso el segundo. Santiago, 28 de enero de 2.010.
Autoriza la Secretaria Subrogante de la Corte Suprema Sra. Carola Herrera Brümmer.
En Santiago, a veintiocho de enero de dos mil diez, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.
Sentencia de Reemplazo Corte Suprema
Santiago, veintiocho de enero de dos mil diez.
En cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, se dicta el siguiente fallo de reemplazo.
VISTOS Y TENIENDO ADEMÁS PRESENTE:
Las consideraciones contenidas en los fundamentos tercero a sexto del fallo de casación que antecede, se confirma la sentencia de cinco de septiembre de dos mil cinco, escrita a fojas 73.
Procediendo esta Corte de oficio, se fija para la restitución de la propiedad materia del litigio el término de seis meses a contar de la fecha en que este fallo quede ejecutoriado.
Acordada contra el voto de las Ministras señoras Herreros y Maggi, quienes fueron de parecer de revocar la referida sentencia, teniendo para ello presente los motivos expuestos en el fallo casado y aquellos expresados en voto disidente de la sentencia de casación.
Regístrese y devuélvase, con sus agregados.
Redacción a cargo del Ministro señor Juica.
Nº 6324-08.-.
Pronunciado por la Primera Sala de esta Excma. Corte Suprema integrada por los Ministros Sr. Milton Juica Arancibia, Sr. Sergio Muñoz Gajardo, Sra. Margarita Herreros Martínez, Sr. Juan Araya Elizalde y Sra. Rosa María Maggi Ducommun. No firman los Ministros Sra. Herreros y Sr. Araya, no obstante haber estado en la vista y acuerdo de la causa, por estar con licencia médica la primera y con permiso el segundo. Santiago, 28 de enero de 2.010.
Autoriza la Secretaria Subrogante de la Corte Suprema Sra. Carola Herrera Brümmer.
En Santiago, a veintiocho de enero de dos mil diez, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.
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