Santiago, veinticinco de enero de dos mil diez.
VISTOS:
En estos autos Rol Nº 18.325-2006 del Sexto Juzgado Civil de Santiago sobre juicio sumario de terminación de contrato de arrendamiento, caratulado “González Ortega María con Herman Torrejón Gallardo”, doña María González Ortega dedujo demanda de término de contrato de arrendamiento por no pago de rentas e incumplimiento de contrato en contra de don Herman Torrejón Gallardo.
Funda su acción el actor en que mediante instrumento privado celebró con el demandado, el 3 de julio de 2003, un contrato de arrendamiento de un inmueble, con una renta mensual de $110.000. Sin embargo, el arrendatario ha pagado algunas rentas con retraso y desde el mes de junio de 2006 dejó de cancelarlas. Agrega, que además, el arrendatario contravino la cláusula séptima del contrato, al efectuar modificaciones en la propiedad que no guardan relación con el fin para la cual fue arrendada. Por tanto, solicita se declare el término del contrato, se condene al demandado al pago de rentas insolutas, a la indemnización que establece la cláusula cuarta por el atraso en el pago de algunas rentas que señala y la derivada del incumplimiento de la cláusula séptima del contrato y deudas por servicios.
El demandado, por su parte, contestando la demanda, solicitó su íntegro rechazo, sosteniendo que es efectivo que no ha pagado las rentas desde junio de 2006, por cuanto la arrendadora se ha negado a entregarle un certificado de recepción final, lo que le impide usar la propiedad para la actividad que la arrendó. Finalmente, señala que en cuanto a las modificaciones, fue autorizado verbalmente por la actora.
La sentencia de primera instancia, de doce de enero de dos mil siete, corriente a fojas 39, acogió parcialmente la demanda, declarando terminado el contrato y ordenando a la demandada restituir el inmueble, dentro de tercero día de que cause ejecutoria el fallo. Asimismo, rechazó, en lo demás la demanda, sin costas.
Apelado y recurrido de casación en la forma el fallo por el demandante, el recurso de casación fue declarado inadmisible por la Sala Tramitadora de la Corte de Apelaciones de Santiago y por sentencia de uno de octubre de dos mil ocho, que se lee a fojas 68, se confirmó el fallo.
En contra de esta última decisión, la parte demandante dedujo los recursos de casación en la forma y en el fondo.
Se ordenó traer los autos en relación.
CONSIDERANDO:
PRIMERO: Que el actor, al deducir el recurso de nulidad formal, invoca la causal prevista en el número 5° del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el artículo 170 Nº 6 del Código de Procedimiento Civil, la que hace consistir en que la sentencia definitiva, si bien contiene las acciones y pretensiones del demandante, no resuelve el asunto controvertido, por cuanto sólo señala que se acoge la demanda en cuanto se declara terminado el contrato de arrendamiento, pero no señala la causal que motiva su término, no obstante que en la demanda se esgrimió como motivo el no pago de rentas y el incumplimiento reiterado del contrato de arrendamiento, circunstancias que, además, acreditó. Así, la ley no faculta al juzgador para dar por terminado el contrato sin causa legal que lo justifique y a raíz de lo anterior, la sentencia no se pronuncia respecto del pago de las rentas, la indemnización moratoria por simple retardo en su pago y los tres meses de renta por infracciones cometidas, por el demandado, en cuanto al uso y destino del inmueble y demás contravenciones esgrimidas en tiempo y forma;
SEGUNDO: Que es menester señalar, que de la lectura de la demanda, que rola a fojas 56, se aprecia que en ésta se solicita se acceda a las siguientes peticiones concretas:
1.- El término del contrato de arrendamiento;
2.- El pago de las rentas que se adeudan, a saber, meses de junio, julio, agosto y septiembre del año 2006, lo que da un total de $550.000, sin contar el reajuste debido al Índice de Precio del Consumidor (IPC) o la suma que se estime pertinente;
3.- El pago de $49.500 por concepto de indemnización moratoria por simple retardo en el pago de las rentas de julio a diciembre de 2004 y febrero de 2005, estipulado en el numeral cuarto del contrato, o la suma que se estime pertinente;
4.- El pago de $330.000 equivalente a tres meses de renta por las infracciones cometidas, por el demandado, en cuanto al uso y destino del inmueble y demás contravenciones, estipulada en el numeral séptimo del contrato, o la suma que se estime pertinente; y
5.- El pago de todas las deudas por concepto de servicios.
TERCERO: Que, a su vez, de la lectura del fallo de primer grado, confirmado sin modificaciones por la sentencia recurrida, se observa que en la parte expositiva se reprodujo la totalidad de las peticiones concretas contenidas en la demanda, señaladas en el motivo anterior, no obstante, se omitió por parte del sentenciador efectuar análisis y pronunciamiento expreso sobre la indemnización moratoria, por el retardo en el pago de rentas de arrendamiento, lo cual constituye no decidir el asunto controvertido;
CUARTO: Que respecto del vicio que se ha enunciado ha de tenerse en consideración que los artículos 169, 170 y 171 del Código de Procedimiento Civil, describen la forma en que deben dictarse las sentencias, además, esta Corte Suprema por Auto Acordado de 30 de Septiembre de 1920, reguló la misma materia.
De conformidad con lo dispuesto en el Nº 5 del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, es causal de casación en la forma no haber sido extendida la sentencia en la forma que establece el artículo 170 del mismo Código. Por su parte, el Nº 6 de esta última norma prescribe que las sentencias definitivas de primera o de única instancia y las de segunda que modifiquen o revoquen en su parte dispositiva las de otros tribunales, contendrán las decisión del asunto controvertido.
En diversas oportunidades, también, esta Corte Suprema ha acentuado la necesidad de cumplir con las disposiciones antes señaladas, en orden a establecer la claridad, congruencia, armonía y lógica en los razonamientos que deben observar los fallos.
QUINTO: Que los jueces para dar estricto cumplimiento a lo dispuesto por el constituyente y el legislador deben emitir pronunciamiento respecto de todas las peticiones contenidas en la demanda y al prescindir de tal examen, indispensable para una adecuada resolución del asunto sometido al conocimiento del Tribunal, omitieron también un pronunciamiento sobre dicha materia, dejando de dar cumplimiento a las exigencias que se les han impuesto, en orden a que la decisión definitiva deberá comprender todas las acciones y excepciones que se hayan hecho valer en el juicio, por lo que su inobservancia corresponde sancionarla, privando de eficacia y efecto a la sentencia;
SEXTO: Que por consiguiente, la omisión referida en el considerando cuarto, constituye la causal de casación en la forma prevista en el artículo 768 Nº 5, en relación con el artículo 170 Nº 6, ambos del Código de Procedimiento Civil, puesto que efectivamente no se razonó, ni se resolvió en torno a todas las pretensiones, alegaciones y defensas opuestas por las partes, en este caso, respecto de la indemnización moratoria por el retardo en el pago de las rentas.
SÉPTIMO: Que el artículo 775 del Código de Procedimiento Civil dispone que los tribunales, conociendo, entre otros recursos, por la vía de la casación, pueden invalidar de oficio las sentencias, cuando los antecedentes manifiesten que ellas adolecen de vicios que dan lugar a la casación en la forma;
OCTAVO: Que por las razones expresadas en las motivaciones anteriores, se procederá a ejercer las facultades que le permiten a esta Corte casar en la forma de oficio.
De conformidad a lo expuesto, las normas legales citadas y lo señalado en los artículos 786 y 806 del Código de Procedimiento Civil, se declara inadmisible el recurso de casación en la forma deducido en el primer otrosí de fojas 69 y se invalida la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago, de uno de octubre de dos mil ocho, escrita a fojas 68, la que se reemplaza por la que se dicta a continuación, sin nueva vista de la causa.
Téngase por no interpuesto el recurso de casación en el fondo deducido en lo principal de la presentación de fojas 69, por la abogada Marissa Reichberg Steinberg, en representación de la parte demandante.
Regístrese.
Redacción a cargo del ministro señor Sergio Muñoz G.
Rol Nº 7.762-08.
Pronunciado por la Primera Sala de esta Excma. Corte Suprema integrada por los Ministros Sr. Sergio Muñoz Gajardo, Sra. Margarita Herreros Martínez, Sr. Juan Araya Elizalde y los Abogados Integrantes Sr. Jorge Medina Cuevas y Sra. Maricruz Gómez de la Torre Vargas. No firma la Ministro Sra. Herreros, no obstante haber estado en la vista y acuerdo de la causa, por estar con licencia médica. Santiago, 25 de enero de 2.010.
Autoriza la Secretaria Subrogante de la Corte Suprema Sra. Carola Herrera Brümmer.
En Santiago, a veinticinco de enero de dos mil diez, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.
Sentencia de Reemplazo Corte Suprema
Santiago, veinticinco de enero de dos mil diez.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 786 del Código de Procedimiento Civil, se dicta el siguiente fallo de reemplazo:
VISTO:
Se reproduce la sentencia en alzada previa eliminación de los fundamentos quinto, sexto, séptimo y de las citas legales el artículo 1552 del Código Civil.
Y teniendo en su lugar y, además presente:
PRIMERO: Que encontrándose las partes contestes en la celebración del contrato de arrendamiento y sus estipulaciones, corresponde determinar si el demandado ha incurrido en los incumplimientos denunciados por el actor.
SEGUNDO: Que en lo que dice relación con el no pago de las rentas de arrendamiento desde el mes de junio de 2006, el propio demandado reconoce este hecho al contestar la demanda, pero se excusa aduciendo que la demandante se ha negado a entregar el certificado de recepción final, por lo cual no desea mantener el arriendo atendida la imposibilidad de usar la propiedad para la actividad que la arrendó.
Si bien con los documentos que rolan a fojas 23 y 24, consistentes en dos ordinarios de la Dirección de Obras Municipales de la Municipalidad de Independencia, se acreditó que la propiedad arrendada no cuenta con permiso de edificación ni de recepción final, no se advierte como este hecho le impide al arrendatario usar el inmueble para el destino que fue arrendado, el que se encuentra estipulado en la cláusula segunda del contrato que señala: “La propiedad en galpón y patio se utilizará exclusivamente a bodegaje y a oficina administrativa y habitacional de cuidador las piezas interiores de ésta”, en especial si se tiene presente que el contrato se celebró el 3 de julio de 2003 y las rentas impagas se refieren a los arriendos desde junio de 2006, tiempo suficiente para solicitar con anterioridad la regularización que ahora, luego de tres años, se aduce para terminar el contrato.
TERCERO: Que por tanto, al no haber acreditado el demandado que no pudo usar el inmueble para el fin arrendado, aparece entonces que incumplió su obligación de pagar las rentas desde junio de 2006, por lo que se acogerá en este punto la demanda. Al respecto, cabe tener presente lo que dispone el artículo 10 de la ley 18.101, que señala que estas prestaciones comprenderán además, las que se devenguen durante la tramitación del juicio hasta la restitución del inmueble.
CUARTO: Que en lo que dice relación con la pretensión de la actora de que el demandado infringió la cláusula séptima del contrato, es el propio arrendatario, al contestar la demanda y al absolver posiciones a fojas 32, quien señala que es efectiva la existencia de un pozo para vehículos y haber reconstruido algunas piezas del inmueble, ocupándolo como bodega y para reparación de vehículos, atribuyendo las obras a la autorización de la demandante quien lo hizo verbalmente. En estas circunstancias, el demandado no probó este último hecho y, al encontrarse confeso en haber realizado los referidos cambios en la propiedad y como del hecho de darle un uso distinto al señalado en el contrato, se encuentra acreditado el incumplimiento de su parte a las prohibiciones establecidas en el contrato, de manera que la demanda será acogida en este punto, dando lugar a la multa, puesto que cláusula séptima expresa: “Queda prohibido a la parte arrendataria subarrendar, ceder o transferir, a cualquier título el presente contrato, clavetear o agujerear las paredes; hacer variaciones en la propiedad arrendada; causar molestias a los vecinos; introducir en la propiedad arrendada materias explosivas, inflamables o de mal olor y destinar el inmueble arrendado a un objeto diferente del convenido en el numeral segundo de este contrato. La infracción de cualquiera de estas prohibiciones importara una multa equivalente a tres meses de renta de arrendamiento, a favor de la parte arrendadora”.
QUINTO: Que finalmente, en lo que dice relación con la petición de la actora de condenar a la demandada al pago de una indemnización moratoria por el retardo en el pago de las rentas de julio a diciembre de 2004 y febrero de 2005, esta solicitud será rechazada, atendido que este hecho no fue acreditado por la demandante. En efecto, la propia actora en su demanda señala que el arrendatario no ha pagado las rentas desde junio de 2006 en adelante, circunstancia que implica reconocer el pago de los meses pasados, de manera que atendido lo dispuesto en el artículo 1570 del Código Civil, dicha afirmación hará presumir los pagos de los anteriores períodos.
Por otra parte la demandante, para desvirtuar esa presunción, acompañó una libreta de ahorro, que se encuentra en custodia, la que da cuenta de una serie de depósitos, coincidiendo alguno de ellos con el monto del canon de arrendamiento, sin embargo, dicho instrumento no es idóneo para acreditar el retardo en su pago, por cuanto, de la cláusula cuarta del contrato se observa que se pactó que ésta se pagaría en dinero efectivo en el domicilio de la propietaria.
Por estas consideraciones, y lo dispuesto en el artículo 186 del Código de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia apelada de doce de enero de dos mil siete, escrita a fojas 39, en cuanto en el numeral II de lo resolutivo rechazó en lo demás la demanda, sólo en lo que dice relación con el pago de las rentas y la indemnización por incumplimiento de la cláusula séptima del contrato y en su lugar se declara que quedan acogidas, condenándose al demandado al pago de las rentas de junio a septiembre de 2006 y las que devenguen durante la tramitación del juicio hasta la restitución del inmueble, reajustadas de la forma que señala el artículo 21 de la ley 18.101.
Asimismo, se le condena al pago de la multa establecida en la cláusula séptima, equivalente a tres meses de renta de arrendamiento.
Se confirma en lo demás, el referido fallo, con declaración que el contrato de arrendamiento se encuentra terminad o por el no pago de las rentas.
Regístrese y devuélvase, con sus agregados.
Redacción a cargo del Ministro Sr. Sergio Muñoz G.
Rol Nº 7.762-2008.-
Pronunciado por la Primera Sala de esta Excma. Corte Suprema integrada por los Ministros Sr. Sergio Muñoz Gajardo, Sra. Margarita Herreros Martínez, Sr. Juan Araya Elizalde y los Abogados Integrantes Sr. Jorge Medina Cuevas y Sra. Maricruz Gómez de la Torre Vargas. No firma la Ministro Sra. Herreros, no obstante haber estado en la vista y acuerdo de la causa, por estar con licencia médica. Santiago, 25 de enero de 2.010.
Autoriza la Secretaria Subrogante de la Corte Suprema Sra. Carola Herrera Brümmer.
En Santiago, a veinticinco de enero de dos mil diez, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.
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